Tính khả năng vay
Thu nhập của bạn vay được bao nhiêu — tính cả trần ngân hàng áp và trần ngân sách của chính bạn.
| Trần theo quy định ngân hàng | 18,000,000 |
| Trần theo ngân sách của bạn | 25,000,000 |
| Còn lại sau chi phí và nợ | 25,000,000 |
Cách tính
Câu hỏi "tôi vay được bao nhiêu" thực ra có hai đáp án, và chúng thường không bằng nhau. Đáp án thứ nhất là ngân hàng cho vay tới đâu. Đáp án thứ hai là ngân sách của bạn chịu được tới đâu. Trang này tính cả hai rồi lấy con số nhỏ hơn, vì đó mới là giới hạn thật.
Phía ngân hàng dùng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không được vượt một tỷ lệ nhất định của thu nhập, thường 40–50% ở Việt Nam. Các khoản vay đang có bị trừ ra khỏi hạn mức đó trước.
Phía ngân sách thì đơn giản hơn và khắt khe hơn: thu nhập trừ chi phí sinh hoạt trừ các khoản nợ đang trả, còn lại bao nhiêu thì trả góp được bấy nhiêu. Ngân hàng không biết bạn tiêu bao nhiêu mỗi tháng; chỉ bạn biết.
Khi hai mức trần đã có, con số nhỏ hơn được đổi ngược thành số tiền vay tối đa bằng công thức trả góp đều chạy ngược: biết khoản trả mỗi tháng, biết lãi suất và kỳ hạn, suy ra số tiền vay lớn nhất mà khoản trả đó gánh nổi.
Cuối cùng cộng thêm vốn tự có để ra giá trị tài sản mua được. Đây là con số nên dùng khi đi xem nhà hay xem xe, chứ không phải số tiền vay — người bán quan tâm tổng giá, còn ngân hàng quan tâm phần vay.
Trang này hiện rõ mức trần nào đang chặn bạn. Nếu bị chặn bởi DTI thì tăng thu nhập chứng minh được hoặc tất toán khoản vay cũ sẽ có tác dụng. Nếu bị chặn bởi ngân sách thì cắt chi phí sinh hoạt mới có tác dụng — và đây là trường hợp cần thận trọng nhất, vì ngân hàng vẫn sẽ duyệt khoản vay mà bạn không sống nổi cùng nó.
Công thức
Khoản trả tối đa = min(thu nhập × DTI − nợ hiện tại, thu nhập − chi phí − nợ hiện tại) → Số tiền vay = PMT × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) ÷ r
r là lãi suất tháng, n là số tháng vay. Giá trị tài sản mua được = số tiền vay + vốn tự có. Nếu hai mức trần chênh nhau nhiều, mức thấp hơn cho biết vấn đề nằm ở đâu.
Ví dụ
Thu nhập 30 triệu/tháng, chi phí sinh hoạt 12 triệu, đang trả nợ 3 triệu, DTI 40%, lãi 10%/năm, vay 20 năm, vốn tự có 500 triệu:
- Trần theo DTI (40% × 30tr − 3tr)
- 9.000.000 đ
- Trần theo ngân sách (30 − 12 − 3)
- 15.000.000 đ
- Khoản trả tối đa (lấy mức thấp hơn)
- 9.000.000 đ
- Bị chặn bởi
- Quy định DTI của ngân hàng
- Số tiền vay tối đa
- 932.621.568 đ
- Giá trị tài sản mua được
- 1.432.621.568 đ
Ở đây ngân hàng là bên chặn chứ không phải ngân sách — người này còn dư 6 triệu mỗi tháng so với hạn mức được duyệt. Tất toán khoản nợ 3 triệu đang có sẽ nâng hạn mức lên 12 triệu và số tiền vay được lên khoảng 1,24 tỷ.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ DTI nên đặt bao nhiêu?
Ngân hàng Việt Nam thường chấp nhận 40–50% với vay mua nhà, thấp hơn với vay tín chấp. Nếu chưa biết ngân hàng áp mức nào, hãy dùng 40% để có con số thận trọng — được duyệt cao hơn dự tính luôn dễ chịu hơn ngược lại.
Thu nhập nhập vào là gross hay net?
Nên nhập thu nhập ròng thực nhận, vì đó là số tiền thật sự dùng để trả nợ. Lưu ý ngân hàng thường xét trên thu nhập gross chứng minh được qua sao kê lương, nên hạn mức họ duyệt có thể cao hơn con số ở đây.
Vì sao phải nhập cả chi phí sinh hoạt?
Vì ngân hàng không biết bạn tiêu bao nhiêu. Quy định DTI chỉ nhìn thu nhập, nên một người thu nhập 30 triệu tiêu 25 triệu vẫn được duyệt như người tiêu 10 triệu. Mức trần theo ngân sách là phần duy nhất bảo vệ bạn khỏi điều đó.
Nợ hiện tại gồm những khoản nào?
Mọi khoản trả góp định kỳ: vay mua xe, vay tiêu dùng, trả góp thẻ tín dụng, vay sinh viên. Ngân hàng tra được qua CIC nên không có cách nào bỏ sót mà không bị phát hiện.
Vốn tự có ảnh hưởng thế nào?
Nó không làm bạn vay được nhiều hơn, nhưng làm tài sản mua được đắt hơn đúng bằng số vốn đó. Ngoài ra ngân hàng thường yêu cầu vốn tự có tối thiểu 20–30% giá trị tài sản, và tỷ lệ vay trên giá trị thấp hơn thường đi kèm lãi suất tốt hơn.
Kéo dài kỳ hạn để vay được nhiều hơn có nên không?
Kỳ hạn dài hơn hạ khoản trả hằng tháng nên nâng hạn mức vay, nhưng tổng lãi tăng đáng kể. Hãy đưa con số tìm được ở đây sang công cụ Vay ngân hàng để xem tổng lãi của từng kỳ hạn trước khi quyết định.
Con số này có phải cam kết của ngân hàng không?
Không. Đây là ước tính theo quy tắc chung. Quyết định thật còn phụ thuộc lịch sử tín dụng CIC, loại hợp đồng lao động, thời gian làm việc, định giá tài sản thế chấp và chính sách từng thời kỳ của từng ngân hàng.