Tính Lãi Vay Ngân Hàng

Trả hàng tháng9,650,216

Tổng lãi phải trả1,316,052,195

Tổng phải trả2,316,052,195

Lịch trả nợ

Tháng	Dư nợ đầu kỳ	Gốc	Lãi	Trả trong tháng	Dư nợ cuối kỳ
1	1,000,000,000	1,316,883	8,333,333	9,650,216	998,683,117
2	998,683,117	1,327,857	8,322,359	9,650,216	997,355,260
3	997,355,260	1,338,922	8,311,294	9,650,216	996,016,338
4	996,016,338	1,350,080	8,300,136	9,650,216	994,666,258
5	994,666,258	1,361,331	8,288,885	9,650,216	993,304,927
6	993,304,927	1,372,675	8,277,541	9,650,216	991,932,252
7	991,932,252	1,384,114	8,266,102	9,650,216	990,548,138
8	990,548,138	1,395,648	8,254,568	9,650,216	989,152,490
9	989,152,490	1,407,279	8,242,937	9,650,216	987,745,211
10	987,745,211	1,419,006	8,231,210	9,650,216	986,326,205
11	986,326,205	1,430,831	8,219,385	9,650,216	984,895,374
12	984,895,374	1,442,755	8,207,461	9,650,216	983,452,619

Cách tính

Một khoản vay có ba con số đầu vào — số tiền, lãi suất và thời hạn — nhưng có hai cách trả rất khác nhau, và ngân hàng Việt Nam chào cả hai.

Cách thứ nhất là trả góp đều (annuity). Mỗi tháng bạn trả đúng một số tiền như nhau suốt kỳ hạn. Bên trong con số đó, tỷ lệ gốc và lãi đổi dần: những tháng đầu gần như toàn lãi, những tháng cuối gần như toàn gốc.

Cách thứ hai là dư nợ giảm dần. Mỗi tháng bạn trả một phần gốc cố định, cộng với tiền lãi tính trên số dư còn lại. Vì số dư giảm đều nên tiền trả tháng sau luôn thấp hơn tháng trước — tháng đầu cao nhất, tháng cuối thấp nhất.

Ở cùng một lãi suất, dư nợ giảm dần luôn rẻ hơn tổng thể, vì bạn trả gốc nhanh hơn nên phần dư chịu lãi nhỏ hơn. Đổi lại, khoản phải trả tháng đầu cao hơn hẳn — với một khoản vay 20 năm, chênh lệch tháng đầu có thể tới 30%. Đây là lý do câu hỏi đúng không phải "cách nào rẻ hơn" mà là "tháng đầu tôi có trả nổi không".

Bảng lịch trả nợ ở đây làm tròn từng dòng về đồng và để kỳ cuối cùng gánh toàn bộ sai số tích luỹ, nên số dư đóng đúng bằng 0. Không làm vậy thì một khoản vay 20 năm sẽ kết thúc lệch vài nghìn đồng và bảng trông sai khi đối chiếu với sao kê ngân hàng.

Một lưu ý về lãi suất ưu đãi: hầu hết khoản vay mua nhà ở Việt Nam có lãi suất cố định 6–24 tháng đầu rồi thả nổi theo công thức "lãi suất cơ sở + biên độ". Trang này tính trên một mức lãi suất cố định, nên hãy thử cả mức ưu đãi lẫn mức thả nổi ước tính để thấy khoảng dao động thật.

Công thức

Trả góp đều: PMT = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ) • Dư nợ giảm dần: kỳ k = P/n + (số dư đầu kỳ k × r)

P là số tiền vay, n là số tháng, r là lãi suất tháng = lãi suất năm ÷ 12. Lãi suất năm 12% nghĩa là r = 1%/tháng; đây là quy ước danh nghĩa mà ngân hàng dùng, không phải lãi suất hiệu dụng.

Ví dụ

Vay 1 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, thời hạn 20 năm (240 tháng):

Lãi suất tháng: 10% ÷ 12 = 0,8333%
Trả góp đều — mỗi tháng: 9.650.216 đ
Trả góp đều — tổng lãi: ≈ 1,316 tỷ đ
Dư nợ giảm dần — tháng đầu: 12.500.000 đ
Dư nợ giảm dần — tháng cuối: 4.201.389 đ
Dư nợ giảm dần — tổng lãi: ≈ 1,004 tỷ đ

Dư nợ giảm dần tiết kiệm khoảng 312 triệu đồng tiền lãi, nhưng đòi hỏi trả 12,5 triệu ngay tháng đầu thay vì 9,65 triệu. Chọn cách nào phụ thuộc vào dòng tiền của bạn trong vài năm đầu, chứ không chỉ vào tổng lãi.

Câu hỏi thường gặp

Trả góp đều hay dư nợ giảm dần thì rẻ hơn?

Ở cùng lãi suất, dư nợ giảm dần luôn tổng lãi thấp hơn vì gốc được trả nhanh hơn. Nhưng ngân hàng thường chào hai phương thức ở hai mức lãi suất khác nhau, nên hãy so tổng số tiền phải trả trong bảng này chứ đừng so hai con số phần trăm.

Vì sao những tháng đầu gần như chỉ trả lãi?

Vì lãi mỗi tháng tính trên số dư còn lại, mà tháng đầu số dư gần bằng toàn bộ khoản vay. Với khoản 1 tỷ lãi 10%/năm, riêng tiền lãi tháng đầu đã là 8,33 triệu trong khi khoản trả góp đều chỉ 9,65 triệu — chưa tới 1,32 triệu là gốc.

Vay dài hạn hơn có lợi không?

Khoản trả hằng tháng giảm nhưng tổng lãi tăng, và tăng nhanh. Kỳ hạn dài chỉ đáng chọn khi khoản trả ngắn hạn hơn thực sự vượt khả năng chi trả, hoặc khi bạn có ý định trả trước hạn.

Lãi suất ưu đãi năm đầu có được tính ở đây không?

Không. Trang này tính trên một mức lãi suất duy nhất suốt kỳ hạn. Cách dùng thực tế là chạy hai lần: một lần với mức ưu đãi để biết khoản trả trong giai đoạn đầu, một lần với mức thả nổi ước tính (lãi suất cơ sở cộng biên độ ghi trong hợp đồng) để biết khoản trả sau đó.

Trả nợ trước hạn có được không?

Được, nhưng hầu hết hợp đồng có phí trả trước hạn trong vài năm đầu, thường 1–3% số tiền trả trước. Hãy so khoản phí đó với số lãi tiết kiệm được — trong những năm đầu, khi phần lãi còn lớn, trả trước thường vẫn có lợi.

Tổng số tiền phải trả gồm những gì?

Bảng này chỉ tính gốc và lãi. Thực tế còn có phí thẩm định, phí công chứng, phí đăng ký thế chấp và bảo hiểm khoản vay — thường cộng thêm 1–2% giá trị khoản vay ngay từ đầu.

Nên vay tối đa bao nhiêu so với thu nhập?

Thông lệ của ngân hàng là tổng nghĩa vụ trả nợ không quá 40–50% thu nhập. Nếu muốn tính ngược từ thu nhập ra số tiền vay được, hãy dùng công cụ Khả năng vay.